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渥太华针对首次购房者推出所谓“数十年来最大胆的按揭贷款改革”，尽管新的按揭贷款规则对于有抱负的首次购房者来说是一个福音，但对于这些借款人和按揭贷款行业来说，仍存许多疑问尚未得到解答。" w" y& c F% i0 X" o
8 K. v* f. V3 j$ W" w2 z G# p7 Z! K 1 S5 b% ^$ Y5 q《环球邮报》(The Globe and Mail)作者Penelope Graham撰文指，当局最近公布政策，当买家的首付款低于20%时，必须提供有保险的按揭贷款，该政策将于12月15日生效。: J( [( ^) b( U6 z/ A
* x% e: V% ^5 V3 M2 I7 h& q - j, l& s/ Z3 i 1 |& Z/ y2 x) U" v( Z ! C3 l7 C/ b9 x2 Z: j此外，这些买家现在可以获得有保险、价值高达150万元的房屋按揭贷款，高于原本100万元的上限。据财政部称，新政策将适用于整个按揭贷款市场的19%。 # y- A. O' s, M! f. `8 `0 g' d $ ]1 c% q2 N: ^4 @0 b2 M, P) ?7 x, G E: V" C' E% A( Z
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& t( [0 k7 j5 B8 S所有这些都为首次购房者提供了一些急需的缓冲——他们正受到高房价和高昂借贷成本的双重打击。他们现在无需再等到凑齐20%的首付，就能购买价格更高的房屋了，他们以往的选择通常仅限于公寓，这将开放这一群体进入其他房屋类型市场。 & ]; W5 v4 x3 R4 n4 b; H在这个价格点上继续成为受保借款人的能力，也将使这些借款人得以获得最佳市场利率——贷方通常向受保借款人提供最低的按揭贷款利率，因为他们的风险是由他们被迫获得的按揭贷款保险来支持的。较长的摊销期限也有助于降低每月还款额，从而改善现金流。 ! w& g8 ~: u' w. Z5 s* I 1 e- r/ A1 T* ~6 x8 ]+ {9 n) V, }7 b4 Z
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0 W! l$ N. Y$ F0 u5 ^+ r, `这对于那些符合条件者以及按揭贷款和房地产行业来说，是个好消息，有关此类变革的呼声存续已久，但该公告仍留下了一些悬而未决的问题。以下是政府仍需要澄清的内容。 " I/ e+ q$ `# ]/ e+ N+ _ , e" J6 P& _# Y0 v$ s - K; D& a- U& [1 l: ]4 }! |1 [5 c● “中途”(mid-flight)申请怎么办?; k6 k$ F' T4 s f5 P
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新规定将于12月15日生效，但已经进行新按揭贷款交易的借款人怎么办?例如，假设买家已签署购买协议，且交易在新规则实施后完成，如果满足所有其他标准，这笔交易是否有资格享有30年摊提?还是只有15日或之后开始的按揭贷款交易才符合资格? 7 N c2 P6 `4 S$ f% V; y" W ' n: o6 J p; k( Y 1 }" E# o9 g6 x5 M( V; H0 K● 没有保险的首次投保者想要续保怎么办? ; A/ V4 o4 t! N 9 `6 G. p) k$ g+ o 4 ~' W; O0 A. @% p( t( ?0 w假设一位首次购屋者购买了一套价值超过100万元的房屋，并且目前有未投保的按揭贷款。假设他们的房产价值尚未超过150万元，则该借款人在续约时是否有资格得到可获保按揭贷款?3 d9 f# g: F8 u8 b6 q) y
- s" L6 X# _8 h' I0 a( _ ' j, o$ a' T0 Q9 [3 h8 o可获保按揭贷款与需要保险的按揭贷款不同，前者已支付20%以上，但价格和摊销仍处于保险准则范围内。在这些情况下，借款人可以选择可获保按揭贷款，其主要好处是使他们能够获得最具竞争力的保险按揭贷款利率。2 o1 ~- Q }" S# `# @. P6 e
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根据新规定，此类借款人仍符合拥有首套房屋的标准，且价格低于最高可保上限;他们可以选择让他们的按揭贷款投保，并在那时获得更好的利率吗?该保单是否适用于可获保按揭贷款，还是仅适用于交易保险按揭贷款?9 m% p' c! N& S/ j0 F; v! S
3 N* U5 m0 a. i& T+ L # [/ d/ U* B6 s● 按揭贷款保险公司会提高保费吗?/ d. j. H! q3 q" N- m X7 \
7 L& s/ Q/ r% W' P9 Y 7 ^ }$ b0 U4 n3 M+ {加拿大按揭贷款保险公司——加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)、Sagen和加拿大担保公司(Canada Guaranty)——过去在受保资格规则发生变化时，提高了新产品的保费。最近的例子是在6月，当时政府宣布延长购买新建筑的受保首次购房者的摊销期限，对此，保险公司将使用此选项的借款人的保费提高了20个基点。这次的升幅或时间还有待观察，但答案是肯定的，这很可能即将到来。 1 T5 o) t1 g+ R8 }# L. _$ @+ e0 r ! }$ n# ]+ Y# X/ u! L/ \2 g- x- o+ g0 O# V
● 监管机构能否加强按揭贷款压力测试?0 c B& _$ y0 S4 Y$ F. D
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对这些政策的一个主要担忧，是它们对加拿大按揭贷款市场带来的风险增加。他们将创造一个更大的借款人群体，其按揭贷款权益较少，但贷款金额较大，从长远来看，他们将支付更多的按揭贷款。尽管这些借款人将接受压力测试，证明即使利率上涨两个百分点，也有足够的收入来支付还款，但这仍然使他们——以及账上有借款人的贷方——处于更加不稳定的境地。- P6 R c$ q; {: k# @
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