加拿大房价压垮中产！月供逼疯家庭

cargo

加拿大房价压垮中产！月供逼疯家庭，政府会抄欧洲“社会住房”作业吗？
4 f+ h; p& j: P) d3 S



* F+ S+ `, u% X" Y% E

0 D- ]6 U+ y8 K. b. h加拿大买房压力有多大？


, P+ o. X! R1 t& f以多伦多为例，据上周最新报告显示，多伦多4月房价虽曾短暂回落，但5月又上涨了$3,400元，达到$1,012,800元。购房者每月还贷需要多付$17元，月供涨到$5,139元，所需家庭年收入提升至$206,500元。

4 }" y. e3 B3 w9 b9 R: K1 w
高房价、高月供，越来越多家庭感到“上车”难度不断加大。
% n9 }9 J. A& {, @1 N, H

% n) H2 N6 u9 E3 f8 m在这种压力下，很多人开始反思，难道买房只能靠市场自救吗？有没有其他国家成功的经验值得我们学习？近年来，欧洲一些城市的社会住房模式引发了广泛关注，也许可以为加拿大带来一些启示。




社会住房：人人可申请，终身可住
0 [0 L, i. e& P# u
# d+ }6 k2 v9 d9 U; e
' [/ Y. K3 A9 T* D$ i近日，CBC News报道了这样一个故事：维也纳居民Lavica Salihbegovic最近经历了家庭的成长。随着第一个孩子即将出生，她和很多当地人一样，向市政府申请了一套更大的公寓。“那时候我正怀着第一个孩子，”她回忆，“原本的两居室楼房还行，但对我们来说确实太小了。”
  E& M8 d! m" C
8 m; @' [) `0 D1 f( ?/ @/ K0 I
她通过一个在线门户网站提交了收入和需求，很快就在成千上万的申请者中等到了新房——一套靠近维也纳中央火车站的全新三居室公寓。


: o* h' X+ d+ i% r/ K这套公寓不仅归她所有，终身可住，还能传给孩子。


- C# U+ h, ?0 {: o* R' A“我非常喜欢。这里就在市中心，很多和我们一样的年轻家庭都搬了进来，周围有大型校园、幼儿园、小学，还有舞蹈班、攀岩馆和超大的公园。”
: c. K2 X9 z3 P0 ]6 ^7 ~, Q

0 F* P; B: e# S: e" E) ^2 ^
; Y; p( o: y, n& |* R$ L4 _. S! c7 }
Salihbegovic和伴侣其实收入属于中产，并不算住房最紧张的群体。但近年来，维也纳社会住房的成功模式引起了全球住房专家的关注。全市200万人中，超过一半居民享有高额补贴的租赁住房。


每年这些住房的租金还能为新房建设带来4亿欧元（约合6.26亿加元）资金，每年新建或翻新住房超过1.2万套。
  j' ~6 q7 I* p" b6 M+ N
( B" K& Y% F  ^  r% k
  l( k3 T9 k5 ~欧洲不少城市同样面临租金上涨和房价高企的问题。专家们指出，奥地利等国的社会住房模式是缓解住房压力的最佳防线，各国政府都应继续加大投资。
# f7 g( C* w$ {) h6 n

* ]3 }/ I9 v4 f$ d  D不以营利为目的的住房体系，惠及中产与普通家庭

, c) v- M% Q& x! C$ n( K1 i2 o
6 n- B9 z  Y$ a4 ]Salihbegovic的邻居Amila Sirbegovic是市住房项目负责人。她本有一套自有公寓，但后来选择卖掉搬回社会住房，因为新分配的住房更现代、宽敞。

" G2 M% }% i5 s# p0 I- ]8 g4 x
8 ?, ]3 A+ M9 w这正是欧洲社会住房的特色之一——资格宽松，约四分之三的奥地利人都能申请，许多中产家庭同样可享“按收入定租”，租金上限只占家庭收入的25%。

1 T% X; ^: t! ~' o- k& G
这样一来，社会住房覆盖面广，消除了“福利房”标签，社区结构多元，无论是护士、环卫工还是公交司机都能在市区安心安家。


1 B5 ~5 B; G' _1 A奥地利有限利润住房协会政策专家Gerald Kössl表示：“你会看到不同群体、不同背景的人生活在同一个社区。这并不是临时过渡的方案。”

& f0 G4 I9 O& i: e5 P
( {# `. R5 y2 _8 B3 o! R/ d' ]这些非营利或“有限利润”公司受法律限制，除3.5%外，几乎全部利润都必须用于再投资。欧洲住房优先组织专家Samara Jones认为，这种“良性循环”不仅提升了住房品质，还对整体市场起到了价格抑制作用。
% Q$ O6 u) f! h' ~) B4 D' o
6 A$ l1 m: e" B, d( E  {, ?
3 K/ N4 R& C2 X- O2 |# V不仅奥地利，荷兰、芬兰等国也普遍采用大型非营利机构管理社会住房。以荷兰为例，全国不到300家非营利机构，但集中管理并未带来加拿大常见的利润至上问题。
: `$ ]/ R8 ?& {5 ~, i
9 r9 e( l! P7 P4 O4 o9 e% e
荷兰租客联盟负责人Zeno Winkels认为，这种体系下，租房体验普遍好于私人市场。

# i" R' Z  f( i, H
政府积极介入，政策手段降低土地与建房成本
7 w: @) b. n' [
( D! \9 T) j5 [  D7 z
非营利机构不能只靠租金维持低价，背后必须有政府大规模投资和政策支持。奥地利、荷兰等国城市会通过“优先购买权”积极购地，确保新建住房几十年甚至上百年都能保持低价，不像加拿大仅能维持20-30年。
8 e* \8 M5 A1 }8 D3 k, ]% l* A& _7 Z

; Z7 }; Y! |" F( q, J
' ^. s& y$ m. B3 N/ e: [2 t
! L9 t# _- R2 P  Q  Z1 @" @+ C- M荷兰还允许将基础设施建设成本从地价中扣除，大大降低了土地购置成本。政府购地后，会为非营利机构提供长期低息贷款，帮助其持续建设和管理可负担住房。


西班牙住房组织Habitat 3专家Natalia Martinez表示，这样的投资机制不仅促使非营利机构更加负责，还保障了住房供给的持续扩张。


加拿大住房、基础设施与社区部最近也开始推动“租赁保护基金”项目，帮助非营利机构收购和维护可负担房源。
  `1 u$ c6 l# p% ~

加拿大反无家可归组织Raising the Roof住房开发主管Adrian Dingle认为，并不是所有社区都有能力独自改善住房供应，这就需要政策的引导和投入。

5 F' n9 s: h* A7 o9 H; u  I( _
: {" h# s  T& S# u大格局思维：租金管制与多项政策共同作用
% d, t9 \3 j  B- b0 e, p( ]9 e

加拿大的一些专家们认为，如果能像欧洲一样扩大可负担住房定义、加大低息贷款支持，将对加拿大产生深远影响。
, O; I' ]7 f" {/ H) _, \! @7 P

但仅靠市场还不够，还需要包括租金管制、房产暴利税、对第二套房征收高额费用等更有力的政策干预。
% ~9 _' U: k, G# N- J

4 j1 D2 S+ J' o7 }) q4 y& u以荷兰为例，《可负担租金法》引入强制性计算租金公式，让部分住房的租金直接下调50%以上。房产投机减少，房价回落。

3 T. i9 {' g3 N
! R/ S- p3 {: O( H9 b: D新开发项目至少30%必须为可负担住房，城市和郊区均适用。加拿大目前社会住房比例仅为3.5%，远低于欧洲平均水平（8%）以及奥地利、荷兰等国的30%。
. T% G( \0 G3 B9 U  K5 @/ i

加拿大Raising the Roof组织执行董事Sheldon Pollett坦言，加拿大长期规划和政治意愿仍有待加强。“我们已经等私营部门填补这个缺口很久了——但他们并没有做到。”


专家建议，不能再等了，转变观念才是第一步。住房应像医疗、教育、养老金一样，是最基本的社会权利。


# }9 P# g& _! [" x. Y/ I只有政府主动承担起责任，住房难题才可能真正迎刃而解。
; T2 F( k5 l6 a  P( f