瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大

cargo

瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
; U) S. ?, _8 M1 l- p) c: ~加拿大都市网
根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告，多伦多及温哥华都位居十大之列，后者更位列全球实际房价升幅第6位，北美排行第2。

% t, _* |# J$ _* l3 \
根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”，高踞全球第5，温哥华的风险则属“中等”，但亦位列全球第10。

* S( o4 m$ P6 V2 K. F6 v+ I1 Y6 G7 j
( d) P; I, l1 h4 d1 b3 r这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素，象征著环球市场所面临的复杂问题。




6 q2 l# x% o  D; a: C! L' V+ V4 ^租金方面呈大幅上涨，在温哥华，实际租金比2021年高出约10%。
  y- ^7 g4 i& k  K相对于市民收入的增长，房价近年来并未有超前增加。因此，目前的地产泡沫风险处于中等水平。
: A. a6 M5 m% S+ s6 B  z
: L4 X/ B! ~- u' q- A
在多伦多，地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降，但仍被视为高水平。
! ^8 T) n; ?3 A% h
# j" ~! G4 X; G- d1 t
/ G! G5 J1 @. N, m  u" q& C与温哥华相比，多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。
$ N  a% ^: k2 i

  C# F. S! B5 ?8 z) K预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价，因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。

  p% Z. X+ \2 G
8 Z. i+ L1 K! T: i% L# @3 D7 G& o2024年瑞银全球地产泡沫指数
% A3 J% o. v. l1 U. K

+ d# r1 g" H9 J; o1 g随着融资成本变得更具吸引力，市场的钟摆可能会重新向买家倾斜，导致多伦多和温哥华的房价再度上升。


然而，政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素，都会减缓市道重回急速增长。
' j# T, n: d( M% I) W, f5 O" g


$ n3 b7 l. u$ W' M# }" e


温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位
6 {, @8 y9 |* N9 l$ H0 H7 _
- B& W) ?+ r& E" @/ [
3 K! l( U# C6 ~' k8 S$ U多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示，多伦多现在处于险境，地产泡沫风险高。
& X- q: v7 I) H1 j( }
7 I& `" g0 P5 I' r6 C
4 S( m/ {( q8 X, K# {多伦多居民可负担居所面积减4成

! F* {2 Z: Q) w+ K' n8 f. `- G
负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来，多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度，把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期，一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜，仅在几年前，这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀，但却加剧了这种对住房负担能力的压力。
: e$ A& z5 |6 y4 a' y2 M
& Z. Y( P! I/ @4 r1 a* w# G
多伦多人现在能负担的居所面积，较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少，许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下，主因是业主不愿亏本放售，而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此，即使需求减弱，多伦多楼房价格仍然企硬。


在移民和科技行业蓬勃发展的推动下，多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平，尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入，不少住户都在挣扎，导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。
6 y6 P3 k, ?1 y. ^/ _- c7 \
+ l+ h. T( h  I* }5 p* ^. H
温哥华泡沫风险降级仍有暗涌

# V- ]8 A8 F) b9 w3 Y0 j1 g
& W4 c1 V+ S9 [+ B相较于多伦多，温哥华的市况看来相对稳定，但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等，较数年前的高度风险有纾缓。



: y" v- f) Z6 R% Q, G. R; k
4 q# D/ W! k) z5 y& {$ x
4 ], [) L  c+ F* r4 i( f
: [: E! ^" v/ T. W5 [' l多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降
5 X- a! R9 C1 K( }- f4 k( d( q7 t

跟多伦多一样，温哥华也经历了高楼价时期，但有几个因素有助稳定市场。

0 J: V2 F1 V' S) p: m" z2 K
- K% L$ ^/ i' z9 T: [& u其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题，温哥华被群山和海洋包围，向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制，价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而，卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例，准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位，以增加住宅供应，目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。

  Y0 S: A$ b) e& ]7 F' V
有别于多伦多，温哥华的租金近年显著上升，自2021年以来，实际租金增加了约 10%。租金的飙升，加上当地相对较慢的房价上涨，有助于缓和地产泡沫风险。此外，温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快，这也促使风险状况趋向缓和。不过，温哥华的房屋负担能力危机仍然严重，尤其是对租户和首次置业者而言。


' u4 a3 F) h4 c1 C分析指，全职就业职位可能不增反减；如果这趋势持续下去，将会对政府造成巨大压力，迫使其采取措施遏止人口的急速增长。


2 [$ n/ ^. }$ M/ l2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜：
+ V+ [4 ]  R6 i* g

第1位：迈阿密
+ P/ s- e: s" u第2位：东京
4 m3 d9 h2 F) `1 l第3位：苏黎世
第4位：洛杉矶
# D  p6 O1 W, N; f3 U$ e2 Y第5位：多伦多
第6位：日内瓦
' q" ^  b+ ^5 \第7位：阿姆斯特丹
. l1 l. y& W; {4 t: \9 N第8位：悉尼
% q! e+ o- p. l& k8 q0 A第9位：波士顿
第10位：温哥华
# a, d" s5 D  d1 t2 K/ j& C第11位：法兰克福
第12位：香港
3 H- [5 C- R" p0 v4 _2 g. b1 _  ^第13位：特拉维夫
+ o8 C5 ^( ^0 V$ ^' _8 S, J& J第14位：杜拜
% j$ R1 x' B- G: {; F" A2 @9 u- u第15位：新加坡
$ R- o5 a. r- K9 L7 ^6 |* |  V