瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大

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瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
% N+ u" r( a9 T! a: p加拿大都市网
根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告，多伦多及温哥华都位居十大之列，后者更位列全球实际房价升幅第6位，北美排行第2。
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+ Z4 Q- h. C, r  q根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”，高踞全球第5，温哥华的风险则属“中等”，但亦位列全球第10。


这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素，象征著环球市场所面临的复杂问题。
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) q8 g" }1 I, o1 r- G, e租金方面呈大幅上涨，在温哥华，实际租金比2021年高出约10%。
相对于市民收入的增长，房价近年来并未有超前增加。因此，目前的地产泡沫风险处于中等水平。

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4 }: }; G+ [% R. c6 S; A! e在多伦多，地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降，但仍被视为高水平。
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- h6 m9 V& v+ v: ?: N& _+ g3 V与温哥华相比，多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。

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& T7 }( m4 S& R- z$ }预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价，因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。
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$ `) v1 M- X+ w1 _. r) Z2024年瑞银全球地产泡沫指数

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0 x. |+ t, p0 A, q6 q6 H随着融资成本变得更具吸引力，市场的钟摆可能会重新向买家倾斜，导致多伦多和温哥华的房价再度上升。

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4 H, P: t1 P9 {4 V然而，政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素，都会减缓市道重回急速增长。

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温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位

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1 P: L4 B4 X; x1 G7 f1 x' w多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示，多伦多现在处于险境，地产泡沫风险高。
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多伦多居民可负担居所面积减4成
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负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来，多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度，把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期，一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜，仅在几年前，这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀，但却加剧了这种对住房负担能力的压力。
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5 h, ~/ S. K) C7 l多伦多人现在能负担的居所面积，较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少，许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下，主因是业主不愿亏本放售，而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此，即使需求减弱，多伦多楼房价格仍然企硬。
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在移民和科技行业蓬勃发展的推动下，多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平，尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入，不少住户都在挣扎，导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。

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* u2 E7 q( O) i" S6 C7 n( t温哥华泡沫风险降级仍有暗涌


- r! _' R' h% A2 k( n6 I; t7 b- ~相较于多伦多，温哥华的市况看来相对稳定，但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等，较数年前的高度风险有纾缓。
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3 V/ o; i9 g. W- m) x多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降


" D* S  U4 l+ @, p& g跟多伦多一样，温哥华也经历了高楼价时期，但有几个因素有助稳定市场。
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% G  h; z/ ~( l7 O( |, C其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题，温哥华被群山和海洋包围，向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制，价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而，卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例，准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位，以增加住宅供应，目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。
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有别于多伦多，温哥华的租金近年显著上升，自2021年以来，实际租金增加了约 10%。租金的飙升，加上当地相对较慢的房价上涨，有助于缓和地产泡沫风险。此外，温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快，这也促使风险状况趋向缓和。不过，温哥华的房屋负担能力危机仍然严重，尤其是对租户和首次置业者而言。

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" j4 n$ |1 C( r7 D) h6 J分析指，全职就业职位可能不增反减；如果这趋势持续下去，将会对政府造成巨大压力，迫使其采取措施遏止人口的急速增长。
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2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜：

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2 g1 s4 i* P' z2 P. @$ D  q% R第1位：迈阿密
! |* n$ R" ?2 K% ^0 \8 k第2位：东京
第3位：苏黎世
5 O$ B( R! ^5 @) m  l第4位：洛杉矶
. Y$ S6 J$ l8 L* O# P- _第5位：多伦多
- `* a# A4 |% b! r第6位：日内瓦
第7位：阿姆斯特丹
* _0 i0 z- U  B9 M9 @1 q3 D第8位：悉尼
第9位：波士顿
5 a$ t2 b, }' I1 o5 p2 A' A. V第10位：温哥华
第11位：法兰克福
第12位：香港
第13位：特拉维夫
第14位：杜拜
: T7 ^+ j9 l1 \# X, S第15位：新加坡